SUNREALITY - REALITNA KANCELARIA KOMARNO

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

-------------------------------------------------

Klient môže uzavrieť s kanceláriou pri týchto obchodoch mandátnu alebo sprostredkovateľskú zmluvu. Prípustné je aj plnomocenstvo.

* Mandátna zmluva: realitná kancelária obstaráva v zmluve určenú obchodnú záležitosť pre mandanta, teda svojho klienta.

* Zmluva o sprostredkovaní: sprostredkovateľ, teda realitná kancelária, vyvíja činnosť tak, aby záujemca mohol uzavrieť zmluvu s treťou osobou. Podstatou takejto zmluvy je, že sprostredkovateľ dostáva od záujemcu provízie.

* Plnomocenstvo: (písomné alebo vyhlásené do zápisnice) musí mať jasný obsah a rozsah zástupcovho oprávnenia. Zástupca, v tomto prípade realitná kancelária, koná v rozsahu plnomocenstva za splnomocniteľa, teda klienta. Úkony zástupcu v danom realitnom obchode sa považujú za úkony splnomocniteľa.

- Záujemca o kúpu, prenájom alebo predaj nehnuteľnosti sa môže snažiť vykonať predmetný obchod cez viaceré realitné kancelárie alebo môže uzavrieť výhradnú zmluvu s jednou realitnou kanceláriou. V takomto prípade ide o takzvanú exkluzívnu zmluvu.

* čo je exkluzívna zmluva: Tento typ zmluvy zabezpečuje ochranu predajcu, prenajímateľa, nájomcu, kupujúceho, ako aj sprostredkovateľa. Je to zmluva, ktorá poveruje konkrétne jednu realitnú kanceláriu zastupovať klienta vo všetkých náležitostiach daného obchodu.

- Majiteľ sa v zmluve zaviaže, že svoju nehnuteľnosť predá alebo prenajme výlučne prostredníctvom realitnej kancelárie, s ktorou uzatvoril zmluvu.

- V zmluve musí byť uvedené, na základe akého právneho predpisu je uzatvorená.

- Konkretizovaná musí byť aj cena, za ktorú bude realitná kancelária predmetnú nehnuteľnosť ponúkať. Uvádza s aj výška provízie.

- Dôležitý údaj predstavuje dažka trvania zmluvy, teda dátum, do ktorého je realitka oprávnená a poverená v danom obchode zastupovať klienta.

- Doklady potvrdzujúce vlastníctvo nehnuteľnosti: list vlastníctva, kúpna zmluva, rozhodnutie o dedičstve, darovacia zmluva, rozhodnutie súdu o usporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov a podobne.

- Ialej sa môže priložiť: znalecký posudok, geometrický plán, nájomná zmluva a podobne.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Aj vy potrebujete predať či kúpiť nehnuteľnosť a rozhodli ste sa zveriť svoj osud do rúk realitnej kancelárie? Za predpokladu, že ste si vybrali naozaj spoľahlivú a serióznu agentúru ste urobili to najlepšie, čo ste mohli. Ako a čo robiť pri obchodných transakciách prostredníctvom realitnej kancelárie vám poradíme v nasledujúcich riadkoch.

Váš prvý kontakt s realitnou kanceláriou by mal byť zoznamovací, t. j. overte si agentúru, informujte sa o podmienkach, poobzerajte ponuky. Ak vám všetko vyhovuje, povedzte, čo máte na srdci, teda čo chcete predať a predložte potrebné listiny a doklady- listy vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy, geometrický plán. Realitná kancelária sa s vami dohodne na podmienkach, za ktorých sa bude realizovať predaj vášho majetku, aká bude provízia RK ak sa jej ho podarí úspešne predať, dĺžka vzájomnej spolupráce atď. Ak ste naozaj vybrali serióznu kanceláriu, zužitkuje svoje schopnosti a skúsenosti s pôsobenia na realitnom trhu a bude sa snažiť nájsť podmienky, ktoré budú prospešné pre obe strany. Nezabudnite ale, že o všetkých dôležitých detailoch máte právo rozhodnúť vy, klient, nemusíte za každých okolností s agentúrou súhlasiť.

V prípade, že sa všetky dohodnuté kroky zhodujú s vašimi predstavami a podpíšete s kanceláriou mandátnu alebo sprostredkovateľskú zmluvu, vtedy sa kancelária zaviaže sprostredkovať predaj danej nehnuteľnosti, vypracovať kúpno-predajné zmluvy, znalecký posudok a návrh na vklad. Zmluva, ktorú podpíšu obidve zainteresované strany môže byť exkluzívna, čo znamená, že klient nepožiada ohľadne predaja inú osobu, realitnú kanceláriu, nebude inzerovať sám svoju nehnuteľnosť. V zmluve bez exkluzivity tieto podmienky zakotvené nie sú. O exkluzivite ale neskôr.

Podobne ako pri predaji je dôležité najskôr si realitnú kanceláriu overiť. Pozrite si ponuku a postupujte podľa toho, či vyhovujúcu nehnuteľnosť nájdete, alebo nie. Kvôli ideálnej predstave a perspektíve dostať požadované je potrebné poskytnúť realitnej kancelárii najväčšie možné množstvo informácií o požiadavkách na hľadanú nehnuteľnosť. Pri overovaní vami vybratej kancelárie sa môžete spoľahnúť na váš úsudok, jestvuje však aj množstvo spoľahlivejších spôsobov. Skúste verejne prístupný obchodný register. Nájdete ho napríklad aj na internete.

Kancelária podľa vašich požiadaviek a na základe vami poskytnutých informácií dokáže (nie je to žiadna maturita) vytriediť ponuky, ktoré vám budú vyhovovať. Citlivá záležitosť je určenie cenového limitu, je však iba na vašom rozhodnutí. Neodporúča sa prezradiť výšku vašich finančných možností, ani ak kancelárii dôverujete nadovšetko. Ľudia zostanú vždy ľuďmi a vidina väčšej provízie zláka k siahnutiu po objemnejšej zákazke, ktorú vám dobrý profesionál dokáže podať ako najlepšiu možnosť na investíciu, pričom alternatíva môže byť aj celkom vzdialená skutočnosti.

Ak je všetko v poriadku a súhlasíte s podmienkami, podpíšte zmluvu. Zmluva bude uzavretá na vyhľadávanie nehnuteľnosti. A keď napokon prostredníctvom realitnej kancelárie nájdete vytúženú nehnuteľnosť, je nutné vyžiadať si doklady potvrdzujúce oprávnenie kancelárie na odpredaj predmetnej nehnuteľnosti (mandátna alebo sprostredkovateľská zmluva, prípadne plnomocenstvo).

A ide sa na prehliadku. Nehnuteľnosť si dôkladne prehliadnite, v prípade pochybnosti trvajte na prizvaní odborníkov, prípadne znalcov z odboru stavebníctva. Nemenej dôležité je vyžiadať si k nahliadnutiu doklady, preukazujúce vlastníctvo, presvedčiť sa, či na nehnuteľnosti neviaznu vecné bremená, záložné práva alebo iné právne povinnosti zaťažujúce nehnuteľnosť.

Exkluzívna zmluva garantuje ochranu prenajímateľa, predajcu, nájomcu i sprostredkovateľa. Je to zmluva, ktorou klient splnomocňuje realitnú kanceláriu k výhradnému zastúpeniu vo veci prenájmu a predaja uvedenej nehnuteľnosti.

Jestvuje množstvo vynikajúco prosperujúcich realitných kancelárií, ktoré pracujú so zákazkami bez exkluzivity, často bez akejkoľvek písomnej zmluvy. Určite ale vykonajú množstvo mravčej práce navyše, s ktorou ale samozrejme počítajú. Jednoznačne však zisk exkluzívnej zmluvy pri predaji nehnuteľnosti od predávajúceho je úspech pre realitnú kanceláriu. A to najmä na našom trhu, pretože sa takejto forme predaja slovenskí, a dokonca aj českí, klienti stále bránia, radšej zveria svoju zákazku viacerým agentúram, poprípade sa snažia nehnuteľnosť predať sami, pričom v Amerike a Európe sa predávajú nehnuteľnosti z deväťdesiatich percent cez realitné kancelárie a vždy sa pritom uzatvára exkluzívna zmluva. Majú na to dôvod, dobrá povesť je pre realitné kancelárie totiž stále iba zbožným prianím. Korene tejto nedôvery siahajú do nie veľmi seriózneho podnikania vzápätí po revolúcii, kedy nemálo agentúr svojich klientov sklamalo. Náš trhový mechanizmus ale nedôveryhodné kancelárie vytláča, na povrch vystupujú spoľahliví obchodníci, ktorí ďalej profilujú a upevňujú svoje renomé. Základom je však po získaní exkluzivity odmeniť klientovu dôveru dobrými službami.

Pred piatimi až ôsmimi rokmi sa aj u nás cez exkluzívne zmluvy realizovalo podstatne viac obchodov. Dnes je to okolo desať percent. Majitelia sa tím ale výrazne poškodzujú. Cena ide dolu a naťahuje sa čas, kedy je nehnuteľnosť neobývaná a bez nájomníka, vlastník prichádza každý mesiac o svoje peniaze. Mnoho kancelárií neinzeruje váš majetok pod schválenou cenou a neskôr vás agentúry presvedčia, že dostať viac peňazí je nemožné.

Medzi jej najzákladnejšie nesporné výhody patrí to, že v momente po podpísaní takejto zmluvy prechádzajú všetky starosti a problémy spojené s predajom vášho majetku z vašich pliec na širšie plecia realitnej spoločnosti, teda na sprostredkovateľa. A tých je množstvo, napríklad inzerovanie, vyhľadávanie záujemcu, realizácia celej transakcie atď. Základom úspešného predaja je kvalitná prezentácia na realitnom trhu, sprostredkovateľ teda vyhotoví potrebnú fotodokumentáciu a podrobný opis nehnuteľnosti, zaistí všetky potrebné doklady a listiny, podá všetky potrebné informácie na uskutočnenie obchodu, aby prípadných záujemcov neodradil nedostatok údajov už v inzeráte. Realitné kancelárie sú väčšinou prepojené, spolupracujú s množstvom iných agentúr, čím sa značne zvýši počet potenciálnych kupcov a zníži čakacia lehota.

Stane sa, že nehnuteľnosť sa nepodarí predať či prenajať v stanovenom termíne. A tu prichádza na rad spomínaná dôvera klienta svojej kancelárii. Naliehanie, alebo vydieranie neprospieva obchodu. Znie to tak troch ako snaha o ospravedlnenie nespoľahlivosti kancelárií a vo svojej podstate to tak aj je. Lenže ak sa už takýto prípad stane a ste natoľko netrpezlivý, že sa v momente skončenia vašej zmluvy obrátite na iné a najmä viaceré realitné kancelárie, väčšinou to dopadne tak, že budete okrádať sami seba. Jedna nehnuteľnosť takýmto spôsobom bude ponúkaná napríklad desiatimi rôznymi kanceláriami za desať rôznych cien. To spôsobí v očiach prípadných záujemcov zákonite nedôveru. Navyše, opakovanie jedného inzerátu mnohými realitkami v jednom či viacerých periodikách pôsobí na potenciálnych klientov skôr negatívne, majú pocit, že ide o nehnuteľnosť nie príliš atraktívnu. Takáto nehnuteľnosť sa stáva najmä vďaka internetu sprofanovanou a svojmu vlastníkovi prináša iba straty. Môže sa ale celkom pokojne stať, že práve vďaka tejto vašej dôvere, a najmä zásluhou podpísania exkluzivity sa vaša nehnuteľnosť dostane pod oko možnému klientovi až o tri a viac mesiacov, resp. po vypršaní zmluvnej viazanosti. Ak totiž potenciálny klient číta konkurenčné periodiká, v ktorých vaša realitná kancelária neinzeruje, nemôže o výhodnej pohľadávke vedieť. Po skončení platnosti exkluzívnej zmluvy sa inzerát dostane aj do konkurenčných časopisov a teda aj ku klientovi. Zásluhou exkluzivity ste takýmto spôsobom ako predávajúci stratili množstvo času.

Realitné kancelárie narážajú totiž na problém s netaktnosťou klientov. Neustále sa stretávame so situáciou, kedy záujemca o kúpu a predovšetkým iný, tzv. čierny sprostredkovateľ, ktorému dobré mravy neboli nadelené a ktorý sa snaží profitovať na cudzom obchode, snaží obísť predávajúcim poverenú realitnú kanceláriu, pričom sa od nej dozvedel o predaji nehnuteľnosti, a spojiť sa priamo s predávajúcim. A to za účelom alebo zníženia kúpnej ceny o províziu pôvodne určenú pre sprostredkovateľa v prípade priameho kupca, alebo za účelom získania provízie pre seba v prípade iného sprostredkovateľa. Predávajúci potom často, aj keď pôvodne mal záujem túto províziu uhradiť, považuje týchto kupcov za svojich, i keď na zreteli má, že sa o predaji dozvedeli z inzercie pôvodne oslovenej realitnej kancelárie, ktorá ju komplexne hradila. Takáto kancelária svoju províziu nedostane, a pritom do predaja vložila svoje úsilie, pretože nie je schopná doložiť, že kupca oslovila svojou inzerciou ona. Celá vynaložená práca realitnej kancelárie vyjde takýmto spôsobom navnivoč.

A presne z tohto dôvodu, pokiaľ má sprostredkovateľ vyvinúť maximálne úsilie pri ponúkaní nehnuteľnosti, sa uzatvárajú exkluzívne zmluvy. Predávajúci v takomto prípade odkazuje všetkých záujemcov o kúpu na jedného určeného sprostredkovateľa, ktorý celý predaj vedie a vyhne sa tak jednaniu s mnohými ďalšími sprostredkovateľmi, ktorým by aj tak províziu zaplatiť musel. Bežná prax ale je, že zmluvný sprostredkovateľ z dôvodu nespôsobilosti obsiahnuť celý trh uzatvára ďalšie zmluvy s inými sprostredkovateľmi, ktorí mu môžu pomôcť potenciálneho kupca nájsť a o svoju províziu sa percentuálne podelia. Je to jednoduchý spôsob, ako bez zbytočných problémov obsiahnuť čo najväčší možný priestor na trhu, pričom všetci zainteresovaní pracujú naplno, pretože majú zaistenú finančnú odmenu za svojho konkrétneho kupca a vysoká pravdepodobnosť, že vhodný kupec sa nájde.

V krajinách západu je táto prax založená na takomto princípe bežná a samozrejmá. To vidíme na prípadoch, keď príde na naše trhové prostredie zahraničný záujemca napríklad o prenájom nehnuteľnosti a od kancelárie, ktorá mu túto nehnuteľnosť ponúka, exkluzívnu zmluvu automaticky vyžaduje.

Tieto podprovízie pre druhotné kancelárie, s ktorými vami vybratá agentúra podpísala zmluvu, sa pohybujú v rozmedzí desať až päťdesiat percent z provízie, ktorú dostal sprostredkovateľ od predávajúceho. Jej výška samozrejme závisí od podielu, akým sa kancelárie na úspešnosti obchodu podieľali.

Ďalšou výhodou pre realitné kancelárie po podpísaní exkluzívnej zmluvy je, že ak sa sprostredkovateľovi podarí zohnať kupca, ktorý vyhovuje ich požiadavkám po všetkých stránkach, mal by ho predávajúci akceptovať, pretože sprostredkovateľ svoju úlohu splnil. To už ale necháme na charakter jednotlivcov. V každom prípade je etikou zaviazaný na vyplatenie provízie aj v prípade, že kupec mu z akýchkoľvek príčin nevyhovuje. Rovnako je bežné, že sprostredkovateľovi je priznaná aj provízia za kupca, ktorý o nehnuteľnosť prejaví záujem v dobe účinnosti sprostredkovateľskej zmluvy, aj keď ju kúpi neskôr či už priamo, alebo na kauciu.

Základným parametrom exkluzívnej zmluvy je záväzok majiteľa, že svoju nehnuteľnosť prenajme výhradne prostredníctvom realitnej kancelárie, s ktorou zmluvu podpisuje a nebude sám hľadať vhodného kupujúceho ani hľadaním nepoverí inú realitnú kanceláriu. Zároveň kanceláriu splnomocníte do prenájmu či predaja investovať vlastné finančné prostriedky a docieliť tak seriózny a kultivovaný obchod. Ako už bolo spomínané, tento záväzok je výhodný pre obidve zmluvné strany. Klient sa nemusí obávať, že by sa prenájom zbytočne vliekol, pretože aj druhá strana má záujem na čo najrýchlejšom vybavení transakcie. A záujemcovia sú motivovaní istotou, že identickú ponuku v žiadnej ďalšej realitnej kancelárii nenájdu.

V zmluve musí byť jednoznačne jasné, podľa akého právneho predpisu je uzatváraná. Ďalej sú presne špecifikované zmluvné strany. V prípade, že jestvuje viac vlastníkov, mali by byť doložené ich overené plné moci, ktorými splnomocňujú kanceláriu k jednaniu vo veci obchodu okolo nehnuteľnosti.

Základnými dokladmi sú potrebné listiny a výpis z katastru. Potrebnými listinami sú kúpna zmluva, rozhodnutie o dedičstve, dohoda o vydaní veci, darovacia zmluva, rozhodnutie súdu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov a podobne. Výpis z katastra by nemal byť starší než dva mesiace. A nakoniec dôležité detaily sprostredkovateľskej zmluvy sú cena, za ktorú bude kancelária nehnuteľnosti ponúkať, výška provízie, termín plnenia zmluvy a zmluvná pokuta za nedodržanie zmluvy.

Bez prehliadky nie je možné odborne určiť optimálnu výšku nájomného a samotnú cenu nehnuteľnosti

Istota obchodu vedie realitné kancelárie k spolupráci s väčšinou viacerými profesionálnymi RK v regióne.

Neistota odmeny pre nezmluvné RK - neochota spolupracovať s ďalšími RK na prenájme a predaji.

Budú vám poskytnuté pravidelné informácie o reakcii záujemcov na ponuku a cenu.

Bez zmluvného zastúpenia žiadne pravidelné informácie o postupe prenájmu, predaja a požiadavkách záujemcov.

Prehliadky vážnych záujemcov - poznajú podrobnosti, lokalitu a fotodokumentáciu, prehliadka často vedie k rozhodnutiu.

RK pripravujú kompletné podklady pre úspešné uzatvorenie platnej nájomnej a predajnej zmluvy (súčasť servisu).

Príprave podkladov k uzavretiu nájomnej zmluvy musíte venovať o niečo viac času a energie.

Pomoc i v priebehu transakcie - s prepisom energií a daňovým priznaním, nadštandardné služby zmluvným klientom sú väčšinou zdarma.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Čo má obsahovať nájomná zmluva pri prenájme bytu? Kedy je možné ju vypovedať a v akých výpovedných lehotách?

Problematikou prenájmu bytu, pod ktorým rozumieme nájom a podnájom bytu sa zaoberajú ?Osobitné ustanovenia o nájme bytu? v § 685 až § 718 Občianskeho zákonníka a ?Podnájom bytu (časti bytu)? je upravený v § 719 Občianskeho zákonníka. Nájomný vzťah vzniká na základe zmluvy, ktorou prenajímateľ /t. j. vlastník bytu/ prenecháva nájomcovi do užívania byt za nájomné a to buď na dobu určitú alebo neurčitú. Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenie spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.V nájomnej zmluve odporúčam podrobne upraviť aj práva a povinnosti zmluvných strán. Práva a povinnosti zmluvných strán riešia aj ustanovenia § 687 až 695 Občianskeho zákonníka; keďže však majú prevažne dispozitný charakter, je možné upraviť práva zmluvných strán aj odlišne. Obsahom nájomnej zmluvy by mal byť aj opis príslušenstva bytu a opis jeho stavu. V prípade, že sa nájomná zmluva neuzatvorila písomne, vyhotoví sa o jej obsahu zápisnica. Vzhľadom na význam nájomného vzťahu k bytu odporúčam vypracovať vždy písomnú formu nájomnej zmluvy, ku ktorej je potrebné ako prílohy pripojiť zoznam zariadenia bytu, stav elektromerov, plynomerov, vodomerov, prípadne iné skutočnosti, ktoré sú úzko spojené s prevzatím bytu nájomcom a jeho užívaním. Vypracovanie príloh má dôležitý význam najmä v prípade vzniku rozporov, nedorozumení a problémov medzi prenajímateľom a nájomcom. V súvislosti s nájmom bytu je potrebné upozorniť na tú skutočnosť, že nájom bytu je chránený a ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov taxatívne uvedených v § 711 Občianskeho zákonníka. V prípade, že je nájom bytu uzatvorený na dobu určitú, nájom zaniká uplynutím doby. Nájom bytu môže teda zaniknúť: na základe dohody zmluvných strán alebo písomnou výpoveďou, a ak je dohodnutý na dobu určitú, tak aj uplynutím tohto času. Prenajímateľ môže vypovedať nájom ak: a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov; b) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný; c) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome; d) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa; e) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať; f) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu; g) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie. Keďže ide pri výpovedi o dôležitý úkon najmä s dopadom na nájomcu a členov jeho domácnosti, dôvod výpovede sa v nej musí vymedziť skutkovo tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nie je možné dodatočne meniť. Ak prenajímateľ nepriloží k výpovedi podľa vyššie uvedených písmen b);e) a f) listinu, ktorá preukazuje dôvod výpovede, výpoveď je taktiež neplatná. Ak ide o byt osobitného určenia alebo o byt v dome osobitného určenia, je možné vypovedať nájom len po predchádzajúcom súhlase toho, kto tento byt na svoje náklady zriadil , alebo jeho právneho zástupcu, alebo príslušného orgánu, ktorý uzatvorenie zmluvy o nájme takéhoto bytu odporučil. V prípade, že nájomca, ktorý je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty (táto predstavuje šesť mesiacov, o ktoré sa predlžuje výpovedná lehota) zaplatí prenajímateľovi dlžné nájomné alebo sa písomne dohodne s prenajímateľom o spôsobe jeho úhrady, rozumie sa tým, že zanikol dôvod výpovede nájmu bytu. Na základe danej výpovede prenajímateľa nájomcovi, končí sa nájomný vzťah uplynutím výpovednej lehoty, ktorá je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom nasledujúceho mesiaca po jej doručení nájomcovi. Výpovedná lehota môže byť aj dlhšia, ak sa tak rozhodne prenajímateľ a v prípade preukázania hmotnej núdze z objektívnych dôvodov sa výpovedná lehota predlžuje už o vyššie spomenutú ochrannú lehotu v trvaní šiestich mesiacov. S výpoveďou danou prenajímateľom nájomcovi v prípadoch uvedených v ustanovení § 711 odst. 1 Občianskeho zákonníka súvisí povinnosť prenajímateľa poskytnúť nájomcovi niektorú z bytových náhrad a to s ohľadom na dôvod výpovede. Bytové náhrady a ich poskytnutie upravuje § 712 a § 712a Občianskeho zákonníka. Podnájom bytu je zmluvný vzťah, ktorý vzniká medzi nájomcom a podnájomcom. Prenajatý byt alebo jeho časť možno inému prenechať do podnájmu na dobu určenú v zmluve o podnájme alebo bez časového určenia len s písomným súhlasom prenajímateľa (t. j. vlastníka bytu). Zmluva o podnájme okrem popisu predmetu podnájmu, výšky a spôsobu náhrady za poskytnutý podnájom, práva a povinnosti zmluvných strán; obsahuje a upravuje podmienky skončenia podnájmu, najmä možnosť dať výpoveď zo strany prenajímateľa (v tomto prípade je ním nájomca). Ak tieto skutočnosti nie sú upravené v zmluve o podnájme, možno dať výpoveď z podnájmu bez uvedenia dôvodu a to v lehote troch mesiacov. Podnájom uzatvorený na dobu určitú, končí uplynutím tejto doby. Zmluva o podnájme nemôže byť uzatvorená na dobu dlhšiu ako je uzatvorená zmluva o nájme na dobu určitú. Po skončení podnájmu nemá podnájomník právo na náhradný podnájom.

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Notárska úschova je poistka pre kupujúceho i predávajúceho

Miloslav Kováč: Proti podvodníkom s nehnuteľnosťami nemá obyčajný človek šancu

[2.8.2006, Profit / Katarína Pokojná]

Metódy podvodníkov obchodujúcich s nehnuteľnosťami sú dnes natoľko sofistikované, že obyčajný človek ich v podstate nemá šancu odhaliť. Respektíve po podvode nemá reálnu možnosť dostať peniaze rýchlo späť, a tak mu namiesto radosti z nového bytu či domu zostanú iba oči pre plač.

Väčšina ľudí robí transakcie s realitami raz či dva razy za život a je logické, že im v tom chýbajú skúsenosti. Na rozdiel od podvodníkov.

Najjednoduchšou a súčasne najbezpečnejšou formou, ako minimalizovať riziko pri obchode s nehnuteľnosťami, je notárska úschova. „Pri uzavretím zmluvy o prevode nehnuteľnosti ešte nedochádza k samotnému prevodu vlastníckeho práva. Ten nastáva až na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra o povolení vkladu. Medzi podpísaním zmluvy a faktickým nadobudnutím vlastníctva nehnuteľnosti teda uplynie určitý čas. Trvá to minimálne týždeň, ale spravidla podstatne dlhšie,“ upozorňuje viceprezident Notárskej komory Slovenskej republiky Miloslav Kováč.

Notárska úschova je v podstate poistka pre kupujúceho, ako aj predávajúceho na celé uvedené obdobie. Sumu, s ktorou súhlasia obe strany, a môže to byť napríklad iba časť kúpnej ceny, zloží kupujúci do úschovy notárovi s tým, že predávajúcemu sa vyplatí až po splnení vopred dohodnutých podmienok.

Kupujúci má istotu, že ak od zmluvy odstúpi, napríklad pre nedostatky na prevádzanej nehnuteľnosti alebo ak nedôjde k prevodu vlastníckeho práva, z notárskej úschovy sa mu vráti celá zložená suma a nebude ju musieť zložito vymáhať. Predávajúci zasa, že za nehnuteľnosť dostane dohodnutú sumu.

Nezriedka sa totiž stávajú prípady, keď pri spísaní zmluvy kupujúci vyplatí len časť ceny s tým, že zvyšok doplatí ihneď po nadobudnutí vlastníctva nehnuteľnosti. Občas však na doplatok „zabudne“, prípadne mu zvyšok peňazí chýba a oči pre plač zostanú pre zmenu predávajúcemu.

V hotovosti, bez rizika

„Ak ide o kúpnu zmluvu, jednoznačne odporúčam notársku úschovu. Vzhľadom na mieru rizika, ceny nehnuteľností a výšku odmeny notára rozhodne treba eliminovať riziko podvodu. Je nelogické platiť vopred za to, čo človek ešte nedostal. Ani v obchode neplatíte vopred a tu ide o podstatne väčšie sumy. Opatrnosti nikdy nie je dosť,“ upozorňuje M. Kováč. Z hľadiska výšky odmeny notára je jedno, či úschova trvá deň, týždeň, rok alebo viac.

O prijatí peňazí do úschovy spíše notár zápisnicu, v ktorej sú presne špecifikované podmienky, za akých má poukázať peniaze druhej strane. Ak sa zápisnica spisuje za účasti predávajúceho i kupujúceho, každá strana dostane jej vyhotovenie.

V prospech notárskej úschovy hovoria i ďalšie skutočnosti. Notár počas úschovy uloží peniaze na osobitnom účte v banke vedenom na jeho meno s označením notárska úschova. Nie je teda možné, aby sa k nim dostala nepovolaná osoba.

Po splnení podmienok sa výplata peňazí predávajúcemu uskutočňuje bezhotovostným prevodom. Pokiaľ sú peniaze uložené na účte, ktorý je úročený, tak účastníci nestratia ani úroky. Tie štandardne patria zložiteľovi.

Každý notár je zo zákona poistený pre prípadnú škodu, ktorá by mohla vzniknúť pri výkone jeho činností. Znamená to, že ak by sa dostal do finančných ťažkostí peňažný ústav, v ktorom je zložená notárska zábezpeka, poisťovne kryjú prípadnú škodu v plnej výške.

„To je podstatný rozdiel medzi notárom a realitnou kanceláriou. Niekedy sa totiž stáva, že aj realitné kancelárie berú peniaze do úschovy, hoci na to nemajú oprávnenie a nie sú zo zákona poistené ako notári,“ zdôrazňuje M. Kováč.

Iba v rámci zákona

Notár musí dbať aj na to, aby účel úschovy a podmienky, za akých má byť vyplatený notársky depozit, boli v súlade s platnou legislatívou. „Účastník napríklad nemôže v zmluve uvádzať dohodnutú cenu nehnuteľnosti dva milióny korún a do úschovy žiadať prijatie piatich miliónov. Rovnako nesmie podmieniť vyplatenie peňazí nejakým protizákonným skutkom,“ upozorňuje M. Kováč.

Inštitút notárskeho depozitu notárskych úschov sa v poslednom období využíva aj pri vyrovnaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Spravidla ide o vyrovnávací podiel medzi bývalými manželmi, ktorí sa takto istia, že druhá strana splní dohodnuté záväzky a sľuby.

Manželia sa napríklad dohodnú, že byt bude po rozvode patriť iba jednému z nich. Finančnú sumu, ktorou má vyplatiť svojho expartnera, zloží nový majiteľ bytu do notárskej úschovy s podmienkou, že sa mu vyplatí, až keď sa fyzicky z bytu vysťahuje. Naopak, notárskym depozitom sa dá dosiahnuť aj zdržanie od určitého konania.

Bratislava vedie

„Využite notárskych úschov je po Slovensku veľmi nerovnomerné. Kým v Bratislave je to bežný postup, smerom na východ je menej obvyklé, dokonca v niektorých okresoch je to rarita,“ poznamenáva M. Kováč. Na Bratislavský kraj pripadajú až dve tretiny všetkých úschov.

Vysvetľuje si to tým, že právne vedomie občanov je niekedy natoľko nízke, že si neuvedomujú všetky možné rizika, spoliehajú sa na dôveru alebo aj na to, že v malom meste každý každého pozná. „Pokiaľ ide o peniaze, opatrnosti nikdy nie je dosť,“ tvrdí M. Kováč.

Z hľadiska vekového priemeru i vzdelanostných kritérií využíva notárske zábezpeky celé spektrum obyvateľstva, hoci čiastočne vedie stredná generácia. Je to aj vďaka tomu, že realitné kancelárie často odporúčajú svojim klientom inštitút notárskej úschovy.

Podobne ako peniaze možno do notárskej úschovy vložiť aj listinné cenné papiere či iné listiny – napríklad testament. Pomerne časté sú aj prípady, keď kupujúci i predávajúci uzavrú kúpnu zmluvu. Kupujúci sa zaviaže, že peniaze vloží na notársky depozitný účet.

Druhá strana však nechce, aby sa zmluvy dostali fyzicky do rúk kupujúceho skôr, ako peniaze reálne zloží na účet. V takomto prípade ostávajú uzavreté zmluvy u notára s tým, že kupujúci ich dostane ihneď, ako mu nabehnú na účet peniaze.

Predmetom notárskej úschovy nemôžu byť v žiadnom prípade iné veci ako peniaze, listiny či cenné papiere.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Čo je potrebné priložiť k návrhu na vklad do katastra nehnuteľností?

28.10.2002

V dnešnej modernej dobe je už bežnou záležitosťou kúpa a predaj nehnuteľností. Nie vždy sa však človek stretáva s ochotou zamestnancov katastrálnych úradov poradiť v základných otázkach súvisiacich so zápisom nehnuteľností do katastra nehnuteľností. Na niektorých „pokrokovejších“ katastroch je možné nájsť na vývesných tabuliach základné informácie, o tom, čo všetko potrebujete k zápisu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Ak tomu tak nie je, tak ste odkázaní na ochotu či neochotu toho ktorého zamestnanca katastra alebo na hľadanie informácií od známych, ktorí už úspešne kolotoč na katastrálnom úrade absolvovali. Preto je najlepšie hľadať informácie priamo v zákone č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (ďalej len „katastrálny zákon“).

Občiansky zákonník ustanovuje v § 133 ods. 2, že pri prevode nehnuteľnosti na základe zmluvy sa nadobúda vlastnícke právo vkladom do katastra nehnuteľností. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania. Problematiku vkladu a zápisu práv k nehnuteľnostiam upravuje § 28 a nasl. katastrálneho zákona. K zápisu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je potrebné nasledovné:

1. Návrh na vklad

Návrh na vklad sa podáva písomne, jedno vyhotovenie sa odovzdáva na katastri nehnuteľností, kde ho v podateľni zaevidujú, druhé vyhotovenie si necháte potvrdiť a ostáva pre Vašu potrebu. Návrh na vklad obsahuje presné označenie účastníkov právneho úkonu – pri fyzickej osobe meno a priezvisko, adresa trvalého pobytu, pri právnickej osobe je to obchodné meno, sídlo, IČO, DIČ, meno a priezvisko osoby oprávnenej zastupovať a podpisovať zmluvu v mene právnickej osoby, presné označenie správy katastra, kde má byť vklad vykonaný. Ďalej je potrebné označiť právny úkon, na základe ktorého má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti (napr. kúpna, darovacia zmluva a pod.), číslo listu vlastníctva a názov katastrálneho územia, ak je právo k nehnuteľnosti, ktoré bude vkladom dotknuté už zapísané v katastri nehnuteľností. Zároveň je potrebné na záver uviesť, že zmluvná voľnosť strán nie je obmedzená, zmluvné prejavy sú určité a zrozumiteľné a právny úkon je vykonaný v predpísanej forme. Uvedenie dátumu a podpisy oprávnených osôb sú samozrejmosťou. Osvedčovanie podpisov na návrhu na vklad katastrálny zákon nevyžaduje, ak sa však zmluvné strany dohodnú je možné tieto notársky osvedčiť.

2. Prílohy k návrhu na vklad

- zmluva, na základe ktorej sa má právo k nehnuteľnosti zapísať do katastra nehnuteľností. Zmluvu predkladáme v počte vyhotovení - toľko koľko je účastníkov (ak sú účastníkmi manželia považujú sa za dvoch účastníkov) plus 3 vyhotovenia navyše. Na rozdiel od návrhu na vklad katastrálny zákon vyžaduje v § 42 ods. 3, aby boli podpisy prevodcov na zmluve úradne osvedčené (notárom alebo matrikou). Osvedčovanie podpisu sa nevyžaduje, ak je prevodcom štátny orgán, FNM SR, Slovenský pozemkový fond alebo obec. Často je sporné, či sa pojmom prevodcovia myslia obe zmluvné strany. Vzhľadom na to, že pojem prevodca nie je nikde zadefinovaný, za prevodcu sa v praxi považuje osoba, ktorá prevádza nehnuteľnosť – čiže predávajúci, darca a pod. Ten, kto nehnuteľnosť nadobúda, čiže nadobúdateľ – kupujúci, obdarovaný nemusí svoj podpis úradne osvedčovať. Ak sa však zmluvné strany dohodnú, je možné osvedčiť aj podpis nadobúdateľa.

- ocenenie nehnuteľnosti, čiže znalecký posudok vyhotovený znalcom v príslušnom odbore. Znalecký posudok sa predkladá v 2 originálnych vyhotoveniach, nie však starší ako 1 rok. V znaleckom posudku bývajú ako prílohy list vlastníctva (nie starší ako 3 mesiace), identifikácia parciel (ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na LV), geometrický plán (len ak ide o reálne rozdelenie pozemku alebo zriadenie vecného bremena práva prechodu cez pozemok) alebo kópia z katastrálnej mapy.

- ak je účastníkom právnická osoba, tak prílohou k návrhu na vklad je aj výpis z obchodného, živnostenského alebo iného registra, príp. iný doklad o zriadení právnickej osoby

- ak sa účastník nechá zastúpiť splnomocnencom, tak je potrebné doložiť aj splnomocnenie či už generálne alebo špeciálne (čiže len na určité úkony), pričom podpis splnomocniteľa musí byť na splnomocnení úradne osvedčený

Návrh na vklad spolu s príslušnými prílohami môže podať jeden z účastníkov alebo všetci účastníci konania spoločne. Jeho späťvzatie je možné len so súhlasom všetkých ostatných účastníkov konania - § 31b písm. d) katastrálneho zákona. Správa katastra je návrhom účastníkov viazaná. Na písomnom vyhotovení návrhu na vklad zamestnanec katastrálneho úradu vyznačí deň a hodinu jeho doručenia, čo je významné najmä z hľadiska priority zápisov vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností, ako aj právnej istoty účastníkov právneho vzťahu. Podľa § 32 ods. 1 katastrálneho zákona je správa katastra povinná rozhodnúť o návrhu na vklad do 30 dní od jeho doručenia, čo však drvivá väčšina z nás vie, že nie je zďaleka dodržiavané.